1樓：
房地產金融是指通過科學的方法和手段,向社會籌措閒置資金,融通和支援房地產業生產、流通、消費環節中對資金的合理需求。
目前我國房地產存在哪些問題。以及起因,現象,解決方法
2樓：匿名使用者
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟執行無論是市場唱主角還是**唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計畫經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，**對經濟進行一定的干預，使經濟執行回到原來的均衡區域。
房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國**都會在不同程度上對房地產市場進行巨集觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。
像美國這樣自由市場經濟執行得較好的國家，**對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，**做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後**逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在**決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是乙個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場執行機制不規範，有關法律不健全。
在這種情況下，**通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟執行的效率。**在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國**對房地產市場進行巨集觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些**所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對**政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟執行質量。
本文擬對我國**當前若干房地產巨集觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。
一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關係及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中乙個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。
產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。**在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。
現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要**採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。
在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資**期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。
另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇專案最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合併、兼併等經濟機制來實現的。
由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場執行效率，並優化房地產企業的規模結構。
3樓：匿名使用者
我覺得都在問這個問題.房價是漲還是跌.買房跌了給補嗎?(指的是開發商)看房是買哦!還是觀望好.都在問.
我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
4樓：
我國房地產業發展存在的問題如下:
(一)房地產的總體規模越來越大
1、房地產投資規模不斷擴大
房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。2023年房地產開發投資額為4010.17億元，到2023年達到13158.
25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資佔gdp的比例也逐年增加。到2023年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長
2023年全國房地產施工面積從2023年的56858萬平方公尺上公升到140451萬平方公尺，增加了83593萬平方公尺，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2023年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.
96億平方公尺，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方公尺，增長12.
5%;房屋竣工面積7.02億平方公尺，增長5.5%。
其中，住宅竣工面積5.77億平方公尺，增長6.2%。
(二)地區發展不平衡
1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異
主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由於東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處於領先水平，並明顯高於全國平均水平。
隨著東部地區土地資源偏緊，房地產**的上公升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高於其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積佔全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2023年的13.
6%，21.7%上公升到15.7%，
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高於全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
2、城鎮居民居住水平存在地區差異
在中國人口增長的情況下，人均建築面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建築面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。
這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬鬆，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建築面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.
6%。(三)房價居高不下
近來，房地產市場出現了「三高」，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2023年全國商品房**大幅攀公升，達到了2714元/平方公尺，比2023年增長了355元，遠大於1998。2023年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方公尺、6232元/平方公尺、6037元/平方公尺，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
而到了2023年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2023年房價又有一輪新高，使確確實實的「剛需族」出手猶豫，**終於不得不出台新政進行調控。
5樓：匿名使用者
3.1市場發育不良，泡沫化程度較高
我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供資訊，房地產行業利潤率遠高於各行業的平均利潤率，並且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5％左右，高的在6％~8％，而在中國房地產的利潤率高達20％~40％，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2023年增長41%，2023年增長56%，
2023年增長32%。在國外人們購一套適於居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。由於在前期獲取了暴利，使得多數房地產商
收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業於安徽建築工業學院，工程師。
未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受**下降的現實，並人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高於國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費佔居民收入的比重應低於30%。
3.2土地的**不規範、**機會主義行為嚴重
**在我國房地產市場的發育和發展中起著非常重要的作用，然而，我國**在以下幾方面卻是機會主義的。
一是在土地轉讓和使用中**為了增加收入，某些**為了私利而採取機會主義行為。他們以低價從農民手中圈得土地，然後**轉讓給開發商。據統計，2023年**的轉讓土地所得超過7000億元。
二是**在與地產商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。三是**的調控政策沒有延續性和穩定性，很多政策的出台都是違反市場經濟規律的。四是**在土地交易中暗箱操作。
我國的國土管理部門和各級**在過去20幾年的房地產發展中，土地**很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行為。
這些行為嚴重阻礙了我國建立起乙個公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場。3.3供需結構失衡
目前我國房地產存在嚴重的供需結構失衡，具體表現為：一是新建的中小型、中低價位普通商品住房和經濟適用住宅**不足，而高階住房卻供給過剩。據對北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。
同時，據建設部門統計，2023年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建築面積在90m2以下的住房面積所佔比重為19.18%。2023年10月份，這一比重有所提高，但是只有25.
77%，與現行政策規定的調控目標還有較大的差距。二是廉租房供給很少，**重視不夠，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心，同時經濟適用房供給不能滿足要求，而且**以提供經濟適用房為主存在很多問題；三是二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足要求。3.
4房地產業對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險
我國的房地產對金融的依賴程度很高，遠遠超出發達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險，主要表現在以下幾方面：
一是房地產信貸增長過快，2023年10月來，全國商業性房地產貸款金額達4.69萬億元，同比增長30.75%，比年初增加1.
01萬億元，佔同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%；其中，個人住房貸款餘額2.6萬億元，比年初增長6192億元，同比增長35.
57%；住房公積金委託貸款10月末金額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%；二是房地產商自有比重低，我國的房地產開發建設，投資商多數欠缺資金，據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金都是直接或間接的來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，佔全部購房總數的比例高達90%，這意味著房地產市場的
絕大部分風險在金融機構身上，使得我國的房地產金融面臨著較高的金融風險；三是銀行過度競爭，目前房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產，商業銀行間的業務競爭日益激烈，為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行採取變通、
變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放鬆真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。2023年有關部門對16個城市的住房貸款抽樣調查發現，平均22.13%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面；四是住房貸款管理薄弱，「假按揭」
貸款風險顯現，少數銀行的分支行對房地產貸款「三查」制度不落實，甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以假按揭」方式幫助開發商套現。3.5房地產市場秩序混亂
我國目前房地產市場秩序比較混亂，房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法行為。尤其是一段時期以來，個別開發企業和中介機構誤導市場預期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些專案的房價短期內非正常**。而且隨著房市的不景氣和房價的**，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產商和中介機構就加大了其機會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內可能進一步加劇。
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